일반매매와 경매, 계약 전에 확인할 차이

## 협의하는 거래와 공고에 참여하는 거래
일반매매에서는 매도인과 인도일, 잔금일, 수리 조건 등을 협의해 계약에 담을 수 있습니다. 법원 경매에서는 정해진 매각 절차에 참여하고, 최고가로 신고했다고 곧바로 거래가 끝나는 것도 아닙니다. 매각허가와 대금납부 등 후속 절차가 남습니다.
일반매매에도 권리 위험은 있지만 매도인에게 설명과 자료를 요청할 통로가 상대적으로 분명합니다. 경매에서는 점유자가 내부를 보여주지 않을 수 있으므로 확인하지 못한 상태를 비용과 일정에 반영해야 합니다.
| 비교 항목 | 일반매매 | 법원 경매 |
| 가격 | 협의한 계약금액 | 입찰 결과와 허가 절차 |
| 인도 | 계약상 인도 조건 | 점유·인수 권리 별도 확인 |
| 일정 | 당사자 협의 가능 | 법원 통지·절차 확인 |
## 비교 연습
일반매매 25,000만원, 경매 예상 낙찰가 23,000만원을 비교한다고 합시다. 경매에만 추가되는 공실·수리·인도 비용이 1,500만원이면 가격 차이는 500만원으로 줄어듭니다. 취득세처럼 두 방식 모두 필요한 비용도 각각 계산해야 합니다.
> ‘경매 할인율’은 같은 상태·권리·입주 시점을 맞춰 비교한 뒤에 판단합니다.
## 확인문제
경매에서는 매도인과 잔금일을 자유롭게 합의하면 될까요?
:::해설
법원의 지급기한을 따라야 합니다. 자금 일정이 맞지 않는다면 입찰 전에 해결해야 합니다. 상대방의 구두 약속으로 법원 절차를 바꿀 수 있다고 생각하지 마세요.
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