말소기준권리라는 표현을 올바르게 쓰기

## 외우는 순서보다 법적 효과
말소기준권리는 실무에서 권리의 소멸·인수를 살펴보는 기준을 설명할 때 쓰는 말입니다. 등기부에 공식적으로 ‘말소기준’이라는 칸이 있는 것은 아닙니다. 저당권·압류·가압류 등 종류와 순위를 확인하고 해당 권리의 매각 효과를 법령에 따라 검토합니다.
민사집행법 제91조는 저당권, 지상권·전세권 등 권리별로 매각 효과를 구분합니다. 따라서 가장 빠른 등기 하나를 고른 뒤 ‘뒤는 모두 사라진다’고 끝내면 예외와 등기 밖 권리를 놓칩니다.
## 단순화한 연습
2022년 근저당, 2023년 임차인의 대항요건, 2024년 가압류가 있고 다른 예외가 없는 주택이라고 가정합니다. 유효한 선행 근저당을 기준 후보로 삼되 임차인의 배당·소액보증금 문제는 따로 검토합니다.
## 기준을 확정하기 전
- 해당 권리가 현재 유효한가
- 토지와 건물에 같은 시점·범위로 설정됐는가
- 더 앞선 인수 권리나 특별매각조건은 없는가
- 유치권·법정지상권 등 별도 검토가 필요한가
:::해설
기준보다 뒤라는 사실만으로 모든 법적 문제가 없어지는 것은 아닙니다. 말소는 등기 정리의 문제이고 실제 점유 인도·이용 제한은 추가로 확인해야 합니다.
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