권리분석 연습: 근저당 뒤에 들어온 임차인

## 가정된 자료
| 항목 | 조건 |
| 주택 근저당 | 2022.3.2 접수·현재 유효 |
| 임차인 인도·전입 | 2023.4.1 모두 완료·계속 유지 |
| 확정일자 | 2023.4.1 |
| 보증금 | 5,000만원 |
| 배당요구 | 종기 안에 적법하게 완료 |
다른 선행 권리, 특별매각조건, 예외 사정은 없다고 가정합니다. 소액임차인 여부와 배당재원은 아직 주어지지 않았습니다.
## 먼저 답해 보세요
1. 기준으로 검토할 선행 권리는 무엇인가요?
2. 임차인이 매수인에게 대항할 수 있다고 볼 수 있나요?
3. 배당을 덜 받으면 그 차액을 항상 매수인이 내나요?
:::해설
유효한 선행 근저당을 기준 후보로 검토합니다. 주어진 단순 조건에서는 임차인의 대항요건 취득이 뒤이므로 매수인에게 대항하는 선순위 임차인으로 보지 않습니다. 배당 부족액이 자동으로 낙찰자 부담이 되는 것도 아닙니다.
다만 소액임차인 최우선변제와 일반 우선변제 검토는 별도입니다. 지역·담보 설정 당시 적용 기준·주택가액·다른 채권 등이 없어 배당액을 계산할 수 없습니다. ‘인수 위험이 낮다’와 ‘보증금을 전액 배당받는다’는 다른 판단입니다.
:::
> 전입일 하나만 외우지 말고 인도·전입, 선행 권리, 예외가 없다는 가정까지 함께 읽으세요.