월세 수익률을 공실·운영비까지 계산하기

## 월세 곱하기 12로 끝내지 않기
총 임대수입에서 공실, 소유자 부담 수선·관리·세금 등 운영비를 빼면 순영업수익을 생각할 수 있습니다. 대출이자를 뺀 현금흐름과는 구분해야 비교가 됩니다.
## 같은 물건, 다른 지표
월세 100만원, 연간 공실 1개월, 운영비 200만원이면 이자 차감 전 연간 순수익은 900만원입니다. 총투입액 20,000만원 기준 단순 비율은 4.5%입니다. 연간 이자가 400만원이면 이자 후 현금흐름은 500만원입니다.
대출원금 상환은 비용 성격과 현금 유출을 구분하되 월 현금 계획에는 반드시 반영합니다. 세후 수익은 개인의 과세 조건에 따라 추가 검토가 필요합니다.
## 확인문제
보증금이 크면 수익률이 무조건 좋을까요?
:::해설
보증금은 나중에 돌려줄 부채입니다. 자기자본 분모를 줄여 비율이 높아 보일 수 있지만 반환 위험과 공실 시 자금 부담이 커질 수 있습니다. 수익률 정의와 보증금 반환 계획을 함께 제시하세요.
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