종합 사례: 3억원 아파트의 입찰 상한
## 가상의 자료를 먼저 읽으세요
| 항목 | 조건 |
| 감정가 / 최저매각가격 | 30,000 / 19,200만원 |
| 보수적 처분가격 | 27,000만원 |
| 유효한 근저당 | 2022.3.2, 실제 채권 15,000만원 가정 |
| 임차인 인도·전입 | 2023.4.1 완료·유지 |
| 확정일자·배당요구 | 2023.4.1·적법한 요구 완료 |
| 보증금 | 5,000만원 |
| 취득·수리·보유·매도비 | 합계 2,000만원 가정 |
| 목표 이익 | 양도 단계 세금 전 2,000만원 |
다른 선행 권리·특별매각조건·예외 사정은 없다고 가정합니다. 세금 예산은 계산용이며 실제 취득세·양도세 판정이 아닙니다.
## 풀어볼 다섯 가지
1. 기준으로 검토할 권리는 무엇인가요?
2. 임차인은 주어진 조건에서 매수인에게 대항할 수 있나요?
3. 배당 부족액이 자동 인수되나요?
4. 낙찰가 22,000만원일 때 총투입액은 얼마인가요?
5. 목표를 만족하는 상한은 얼마인가요?
:::해설
유효한 2022년 근저당을 기준 후보로 봅니다. 임차인의 대항요건 취득은 뒤이므로 주어진 단순 조건에서 매수인에게 대항하는 임차인으로 보지 않습니다. 배당 부족액이 자동으로 매수인의 보증금 채무가 되는 것은 아닙니다. 소액임차인 여부와 배당액은 별도 자료가 필요하므로 이 표만으로 확정하지 않습니다.
확인된 추가 인수액이 없다는 가정에서 22,000만원에 사면 총투입액은 24,000만원, 예상 세전 이익은 3,000만원입니다. 목표이익 2,000만원을 위한 단순 상한은 27,000−2,000−2,000=23,000만원입니다.
실제 비용은 낙찰가·기간에 따라 달라지므로 상한 금액으로 세금·대출·보유비를 다시 계산해야 합니다. 매도가가 25,000만원으로 낮아지면 같은 목표의 상한은 21,000만원으로 줄어듭니다.
:::
## 추가 과제
대출이 14,000만원인 가정에서 22,000만원 낙찰과 비용 2,000만원을 충당할 기본 자기자본은 10,000만원입니다. 여기에 비상자금과 날짜별 지급 시점을 따로 적어 보세요.
| 항목 | 조건 |
| 감정가 / 최저매각가격 | 30,000 / 19,200만원 |
| 보수적 처분가격 | 27,000만원 |
| 유효한 근저당 | 2022.3.2, 실제 채권 15,000만원 가정 |
| 임차인 인도·전입 | 2023.4.1 완료·유지 |
| 확정일자·배당요구 | 2023.4.1·적법한 요구 완료 |
| 보증금 | 5,000만원 |
| 취득·수리·보유·매도비 | 합계 2,000만원 가정 |
| 목표 이익 | 양도 단계 세금 전 2,000만원 |
다른 선행 권리·특별매각조건·예외 사정은 없다고 가정합니다. 세금 예산은 계산용이며 실제 취득세·양도세 판정이 아닙니다.
## 풀어볼 다섯 가지
1. 기준으로 검토할 권리는 무엇인가요?
2. 임차인은 주어진 조건에서 매수인에게 대항할 수 있나요?
3. 배당 부족액이 자동 인수되나요?
4. 낙찰가 22,000만원일 때 총투입액은 얼마인가요?
5. 목표를 만족하는 상한은 얼마인가요?
:::해설
유효한 2022년 근저당을 기준 후보로 봅니다. 임차인의 대항요건 취득은 뒤이므로 주어진 단순 조건에서 매수인에게 대항하는 임차인으로 보지 않습니다. 배당 부족액이 자동으로 매수인의 보증금 채무가 되는 것은 아닙니다. 소액임차인 여부와 배당액은 별도 자료가 필요하므로 이 표만으로 확정하지 않습니다.
확인된 추가 인수액이 없다는 가정에서 22,000만원에 사면 총투입액은 24,000만원, 예상 세전 이익은 3,000만원입니다. 목표이익 2,000만원을 위한 단순 상한은 27,000−2,000−2,000=23,000만원입니다.
실제 비용은 낙찰가·기간에 따라 달라지므로 상한 금액으로 세금·대출·보유비를 다시 계산해야 합니다. 매도가가 25,000만원으로 낮아지면 같은 목표의 상한은 21,000만원으로 줄어듭니다.
:::
## 추가 과제
대출이 14,000만원인 가정에서 22,000만원 낙찰과 비용 2,000만원을 충당할 기본 자기자본은 10,000만원입니다. 여기에 비상자금과 날짜별 지급 시점을 따로 적어 보세요.