최종 실전문제: 불확실성을 남긴 채 입찰할 것인가
## 마지막 가상 물건
압류재산 공매 주택을 검토합니다. 공고와 권리 자료를 대조해 임차인 A가 매수인에게 대항 가능한 것으로 확인됐고, 다른 잔존 권리는 없다고 가정합니다.
| 항목 | 조건 |
| 감정가 / 최저입찰가 | 32,000 / 20,000만원 |
| 보수적 매도가 | 29,000만원 |
| 임차보증금 | 6,000만원 |
| 예상 배분액 | 2,000~4,000만원·아직 미확정 |
| 기타 총비용 | 2,000만원 가정 |
| 목표 세전 이익 | 2,000만원 |
| 공고상 보증금 | 이 연습에서는 입찰가의 10% |
| 자금 | 현금 11,000만원·예상 대출 14,000만원 |
## 제출할 답
① 인수 부담 범위 ② 입찰 상한 범위 ③ 최저가 입찰 시 보증금 ④ 자금 부족 가능성 ⑤ 입찰 전 해결할 질문을 적습니다. 대출도 아직 최종 승인이 아닙니다.
:::해설
보증금 잔액을 인수하는 가정에서 부담 범위는 6,000−4,000=2,000만원부터 6,000−2,000=4,000만원입니다. 목표이익을 반영한 상한은 인수 2,000만원이면 23,000만원, 인수 4,000만원이면 21,000만원입니다.
최저가 20,000만원으로 입찰하는 가정의 보증금은 2,000만원이며 낙찰대금에 산입되므로 다시 비용으로 더하지 않습니다. 입찰가 21,000만원·인수 4,000만원·기타 2,000만원이면 총투입액 27,000만원, 대출 14,000만원을 빼도 자기자본 13,000만원이 필요합니다. 현금 11,000만원으로는 2,000만원이 부족하고 비상자금도 없습니다.
따라서 ‘상한 이내라 수익이 남는다’는 계산만으로 입찰할 수 없습니다. 배분과 인수액의 근거, 대출 승인·실행, 공매의 인도 책임과 사용 가능일을 확인하고 자금 부족을 해결해야 합니다. 해결하지 못하면 보류가 합리적인 답입니다.
:::
## 100편을 마치며
물건 식별 → 서류 대조 → 권리·임차인 → 시세·총비용 → 자금 일정 → 인도·처분 계획의 순서로 한 장의 보고서를 만들어 보세요. 모든 물건을 살 수 있게 되는 것이 목표가 아닙니다. 스스로 확인한 것과 전문가의 도움이 필요한 것을 구별하는 것이 이번 과정의 도착점입니다.
압류재산 공매 주택을 검토합니다. 공고와 권리 자료를 대조해 임차인 A가 매수인에게 대항 가능한 것으로 확인됐고, 다른 잔존 권리는 없다고 가정합니다.
| 항목 | 조건 |
| 감정가 / 최저입찰가 | 32,000 / 20,000만원 |
| 보수적 매도가 | 29,000만원 |
| 임차보증금 | 6,000만원 |
| 예상 배분액 | 2,000~4,000만원·아직 미확정 |
| 기타 총비용 | 2,000만원 가정 |
| 목표 세전 이익 | 2,000만원 |
| 공고상 보증금 | 이 연습에서는 입찰가의 10% |
| 자금 | 현금 11,000만원·예상 대출 14,000만원 |
## 제출할 답
① 인수 부담 범위 ② 입찰 상한 범위 ③ 최저가 입찰 시 보증금 ④ 자금 부족 가능성 ⑤ 입찰 전 해결할 질문을 적습니다. 대출도 아직 최종 승인이 아닙니다.
:::해설
보증금 잔액을 인수하는 가정에서 부담 범위는 6,000−4,000=2,000만원부터 6,000−2,000=4,000만원입니다. 목표이익을 반영한 상한은 인수 2,000만원이면 23,000만원, 인수 4,000만원이면 21,000만원입니다.
최저가 20,000만원으로 입찰하는 가정의 보증금은 2,000만원이며 낙찰대금에 산입되므로 다시 비용으로 더하지 않습니다. 입찰가 21,000만원·인수 4,000만원·기타 2,000만원이면 총투입액 27,000만원, 대출 14,000만원을 빼도 자기자본 13,000만원이 필요합니다. 현금 11,000만원으로는 2,000만원이 부족하고 비상자금도 없습니다.
따라서 ‘상한 이내라 수익이 남는다’는 계산만으로 입찰할 수 없습니다. 배분과 인수액의 근거, 대출 승인·실행, 공매의 인도 책임과 사용 가능일을 확인하고 자금 부족을 해결해야 합니다. 해결하지 못하면 보류가 합리적인 답입니다.
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## 100편을 마치며
물건 식별 → 서류 대조 → 권리·임차인 → 시세·총비용 → 자금 일정 → 인도·처분 계획의 순서로 한 장의 보고서를 만들어 보세요. 모든 물건을 살 수 있게 되는 것이 목표가 아닙니다. 스스로 확인한 것과 전문가의 도움이 필요한 것을 구별하는 것이 이번 과정의 도착점입니다.